Comment négocier un bail commercial ?
Location immobilière

Comment négocier un bail commercial ?

Avant de signer un contrat de bail commercial, mieux vaut connaitre les clauses qui régissent la relation entre le propriétaire du local commercial et le locataire afin d’éviter les mauvaises surprises, ne pas se retrouver avec des coûts cachés, ou remettre en cause la rentabilité de votre activité commerciale.

Le contrat de bail commercial

Un bail commercial peut être défini comme étant le contrat qui unit le bailleur, propriétaire d’un bien immobilier, à un locataire qui l’occupe afin d’y exercer son activité commerciale. Ce contrat donne accès à certains droits tels que le droit au renouvellement ou le droit à l’indemnité d’éviction. Le contrat de bail n’est considéré comme étant commercial que s’il répond aux exigences figurant à l’alinéa 1 de l’article L. 145-1-I du code de commerce qui impose trois conditions : la présence d’un contrat de bail portant sur un bien immobilier, la présence d’un local présentant un caractère permanent et stable pour servir à l’exploitation du fonds de commerce et l’immatriculation du propriétaire du fonds de commerce au Registre du Commerce et des Sociétés.

La location individuelle et la location partagée d’un bien immobilier

Deux options sont possibles pour le propriétaire qui souhaite louer son local commercial : la location individuelle et la location partagée. La location commerciale avec contrat de bail individuel est idéale pour les commerçants qui souhaitent utiliser le local pour stocker des marchandises ou du matériel. Dans ce cas, le propriétaire divise son bien immobilier en plusieurs locaux distincts attribués à plusieurs colocataires. Chacun des commerçants doit disposer d’un espace d’au moins 14 m2 et d’un volume d’au moins 33 m3. Quant à la location avec contrat de bail commun, elle permet de partager les frais du loyer (eau, électricité, internet…). Ce type de contrat est globalement plus avantageux pour le bailleur grâce notamment à la clause de solidarité permettant de multiplier les garanties de paiement du loyer.

La durée du contrat de bail commercial

Mis à part les contrats de bail dérogatoires ou établis dans le cadre d’une location saisonnière, les baux commerciaux sont conclus pour une durée de neuf ans au minimum. Cette durée est imposée par la loi dans le but d’offrir au commerçant une certaine stabilité. Ce dernier peut, au bout de trois ans, donner congé au propriétaire du local. Ce congé doit être donné par acte d’huissier six mois avant le terme du contrat.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire du bien immobilier peut exiger le versement d’un dépôt de garantie afin de couvrir d’éventuels loyers impayés, charges de réparations locatives…. Le montant du dépôt de garantie doit impérativement figurer au sein du contrat de bail. Ce montant ne peut en aucun cas être supérieur à deux mois de loyer

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